Amortyzacja lokalu w najmie WiedzaiFinanse Prawo, podatki i finanse dla Ciebie

»Sklodowscy » Reklama » O portalu »Źródła

Baza wiedzy

Strona główna > Baza wiedzy > Firma > Finanse > Amortyzacja lokalu w najmie

Amortyzacja lokalu w najmie

Źródło przychodów
Przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez przedsiębiorcę – osobę fizyczną może być również wynajem rzeczy ruchomych lub nieruchomości. Wynajem w takim przypadku stanowi źródło przychodów wskazane w art. 10 ust 1 pkt. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychody z działalności gospodarczej . W konsekwencji zastosowanie znajdą tu wszystkie inne przepisy dotyczące działalności gospodarczej.

Amortyzacja najmu
Zgodnie z art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przedsiębiorca ma prawo amortyzować między innymi budynki, budowle i lokale będące odrębną własnością, o ile stanowią własność podatnika, są wykorzystywane w działalności lub przedsiębiorca oddaje je do używania osobie trzeciej na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu zdefiniowanej w art. 23a. Lokal stanowiący własność podatnika będzie spełniał wszystkie przesłanki opisane w tym przepisie.

Wartość początkową lokalu stanowiącą podstawę do naliczania odpisów amortyzacyjnych, zgodnie z art. 22g ustawy, stanowią, pomijając przypadki szczególne, cena zakupu lokalu lub koszt jego wytworzenia. Na podstawie art. 22g ust 10 można ustalić wartość początkową lokalu mieszkalnego jako iloczyn metrów kwadratowych lokalu (liczony jak dla podatku od nieruchomości) i kwoty 988 zł.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się zgodnie z art. 22h od miesiąca następującego po miesiącu wprowadzenia lokalu do ewidencji środków trwałych do dnia jego całkowitego umorzenia. Co do zasady amortyzacji dokonuje się według stawek określonych w załączniku nr 1 do ustawy. Dla lokali mieszkalnych –1,5 proc. rocznie, dla lokali niemieszkalnych 2,5 proc. rocznie.

Od tej zasady możliwe są jednak odstępstwa. Dla lokali niemieszkalnych zakupionych przez podatnika, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5 proc., okres amortyzacji wynoszący 40 lat można skrócić o pełną liczbę lat, podczas których lokal był używany przez poprzednich właścicieli. Przy czym jednak okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.
Natomiast okres amortyzacji lokalu mieszkalnego może wynosić 10 lat, jeżeli podatnik wykaże, że przed jego nabyciem był wykorzystywany przez co najmniej 60 miesięcy.

Amortyzacja bez najemcy
Przy prowadzeniu takiej działalności mogą zdarzać się sytuacje w których lokal pozostaje bez najemcy. Należy rozważyć, czy podatnik ma prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne za okres, w którym lokal pozostawał pusty. Odpowiedź wymaga analizy art. 22 i 22c ustawy.

Art. 22 ust 1 zezwala na zaliczenie do kosztów wydatków poniesionych w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Niewątpliwie w przypadku przerwy w wynajmie mamy do czynienia z sytuacją zachowania źródła przychodów. Art. 23 ustawy również nie zakazuje zaliczania w koszty amortyzacji w takim przypadku.

Głębszej analizy wymaga natomiast przepis art. 22c pkt.5 ustawy. Nie zezwala on na dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych nie używanych z powodu zaprzestania działalności. Należy jednak stwierdzić, że w opisywanym przypadku nie mamy do czynienia z zaprzestaniem działalności. Przedsiębiorca bowiem nie chce rezygnować z dotychczasowej działalności. Jedynie czynniki zewnętrzne (czasowy brak najemcy) powodują, że lokal nie jest używany.

Reasumując, nie ma żadnych przeszkód do dokonywania odpisów amortyzacyjnych za okresy, w których lokal pozostaje bez najemcy, i zaliczania ich do kosztów uzyskania przychodów. Stanowisko takie było podzielane wielokrotnie w interpretacjach i decyzjach wydanych przez organy skarbowe (m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w decyzji IPPB3/423-1365/08-2/JG z 10 grudnia 2008 roku, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w piśmie IBPBI/2/423-810/10/AK z 27 sierpnia 2010roku oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w piśmie IPPB5/423-245/09-3/MB z 16 lipca 2009 roku).

Stan na dzień: 6 grudnia 2010 rok
Podstawa prawna: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych

Piotr Kościańczuk dyrektor Kancelarii Podatkowej Skłodowscy