Nowe przepisy dotyczące hipoteki WiedzaiFinanse Prawo, podatki i finanse dla Ciebie

»Sklodowscy » Reklama » O portalu »Źródła

Baza wiedzy

Strona główna > Baza wiedzy > Prawo > Ogólne > Nowe przepisy dotyczące hipoteki

Nowe przepisy dotyczące hipoteki

Nowelizacja ustawy z 26 czerwca 2009 roku o księgach wieczystych i hipotece wchodzi w życie 20 lutego 2011 roku. Wprowadza nowe rozwiązania, ale też porządkuje część dotychczasowych przepisów. Prześledźmy, na czym polegają działania ustawodawcy.

Jedna hipoteka

Nowa ustawa wprowadza zasadniczą zmianę dotyczącą rodzajów hipoteki. Znosi podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną, ustanawiając na ich miejsce jeden rodzaj hipoteki umownej, zachowującej rozwiązania dotychczasowej hipoteki kaucyjnej. Zabezpiecza ona wierzytelność pieniężną, w tym również przyszłą, w polskiej i obcej walucie, odsetki o stałej i zmiennej stopie.

W myśl art. 69 hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Ponadto hipoteka umowna może zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. Przepisy art. 68¹ –68⁴ pozwalają także na zabezpieczenie hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Co więcej, zabezpieczoną wierzytelność można zastąpić inną wierzytelnością tego samego wierzyciela.

Administrator hipoteki

Zabezpieczenie hipoteką wierzytelności przysługujących różnym podmiotom wiąże się z powołaniem administratora hipoteki. Osoba taka zyska uprawnienia i obowiązki związane z zarządzeniem hipoteką.

Na administratora można wybrać jednego z wierzycieli lub osobę trzecią. W księdze wieczystej jako wierzyciela hipotecznego wpisuje się administratora hipoteki. Sąd może dokonać zmiany wpisu administratora hipoteki na wniosek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. Administrator będzie wykonywał prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego na rachunek wierzycieli, ale we własnym imieniu.

Ustanawiając administratora hipoteki, należy sporządzić umowę na piśmie pod rygorem nieważności. Jeśli dojdzie do jej wygaśnięcia, a wierzyciele nie powołają nowego administratora – każdy z nich będzie mógł żądać podziału hipoteki. Będzie miał do tego prawo także wtedy, gdy nie będzie zgody wszystkich wierzycieli na zmianę administratora.

Ponadto przepisy stanowią, że w umowie ustanawiającej hipotekę należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą.

Rozporządzanie miejscem hipotecznym

Nowe przepisy wprowadzają możliwość rozporządzania przez właściciela nieruchomości opróżnionym miejscem hipotecznym (art. 101¹ –101¹¹). W razie wygaśnięcia hipoteki właściciel zyska prawo do rozporządzania miejscem po niej.

W granicach wygasłego obciążenia właściciel nieruchomości będzie mógł ustanowić nową hipotekę w miejsce wygasłej lub przenieść w to miejsce hipotekę o niższym pierwszeństwie albo zachować opróżnione miejsce. Odpowiednie uprawnienie musi zostać wpisane do księgi wieczystej, a do wpisu uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem niezbędne jest oświadczenie właściciela nieruchomości.

Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem przysługuje także wówczas, gdy hipoteka wygasa tylko częściowo. Właściciel może rozporządzać miejscem hipotecznym w tej właśnie części, a hipoteka pierwotna i ustanowiona lub przeniesiona na opróżnione częściowo miejsce zyskują równe pierwszeństwo. Wysokość hipoteki ustanowionej na opróżnione miejsce nie może być wyższa niż kwota wygasłej hipoteki.

Powyższe przepisy mają zastosowanie także w sytuacji, gdy opróżniło się miejsce wskutek przeniesienia jednej z hipotek na miejsce opróżnione przez inną hipotekę.

Nowe przepisy mówią, że uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie podlega zajęciu. Ponadto ustanowienie hipoteki przymusowej na opróżnionym miejscu jest niedopuszczalne, a przy egzekucji z nieruchomości nie uwzględnia się opróżnionych miejsc hipotecznych. Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie powstaje także w przypadku hipoteki na wierzytelności hipotecznej.

Powyższe regulacje likwidują obowiązującą dotychczas zasadę posuwania się hipotek, według której wszystkie hipoteki z niższych miejsc automatycznie przesuwały się w górę po wykreśleniu wyższego obciążenia. Pierwszeństwo hipoteki – wyższa pozycja – ma znaczenie przy kolejności zaspokajania wierzycieli lub egzekucji z nieruchomości. Wierzyciele hipoteki, która znajduje się na najwyższej pozycji, mają pierwszeństwo w otrzymaniu należności z egzekucji.

Po zmianie przepisów wprowadzonych nowelizacją właściciel – w razie wygaśnięcia hipoteki – zyskał możliwość rozporządzania miejscem po niej.

Podział nieruchomości

Ustawa z 26 czerwca 2009 roku zmienia art. 76 ust. 1 mówiący o podziale nieruchomości. W myśl nowego przepisu w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.

Działanie ustawodawcy ma w tym przypadku charakter porządkujący. Dotychczas podział nieruchomości, w której obciążony był tylko udział, nie był dostatecznie regulowany prawem, wskutek czego pojawiały się nie tylko wątpliwości interpretacyjne, a także rozbieżne orzecznictwo.

Omawiana ustawa także w dalszej części (art. 76 ust. 4) porusza kwestię podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. W takim przypadku nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy.

Wygaśnięcie hipoteki

Do przepisów regulujących instytucję hipoteki wprowadzony został art. 99¹. Na jego mocy właściciel nieruchomości może żądać zniesienia hipoteki za odpowiednim wynagrodzeniem, jeżeli od dnia wpisu hipoteki upłynęło 10 lat, a nie powstała wierzytelność hipoteczna, lecz nadal może powstać.

Do hipoteki zabezpieczającej kilka wierzytelności stosuję się powyższy przepis także wtedy, gdy po upływie 10 lat od wygaśnięcia ostatniej wierzytelności hipotecznej nie powstała żadna wierzytelność podlegająca zabezpieczeniu tą hipoteką.

Stan na dzień: 18 lutego 2011 roku

Podstawa prawna: Ustawa z 26 czerwca 2009 roku o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw

Joanna Piętowska