Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną dla zwiększenia użyteczności innej nieruchomości – określanej władnącą (gdy mowa o służebności gruntowej), lub też dla zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej (w przypadku służebności osobistej). Tak jak każde ograniczenie, tak też prawo rzeczowe dotyczące służebności zawęża możliwość dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela.

 

Ustanowienie służebności często może stanowić remedium na sąsiedzkie waśnie, ponieważ pozwala na drodze prawnej rozwiązać niejeden konflikt (np. służebność drogi koniecznej). Źródłem powstania służebności może być:

W umowie o ustanowienie służebności strony powinny:

Jeśli strony nie uzgodniły warunków utrzymywania urządzeń niezbędnych do wykonywania służebności gruntowej, wówczas obciążony kosztami zostaje właściciel nieruchomości władnącej.

Służebność bywa także ustanawiana poprzez orzeczenie sądu, w którego okręgu znajduje się nieruchomości obciążona. Sąd decyduje o ustanowieniu służebności w formie postanowienia w postępowaniu nieprocesowym.

Możliwe jest również powstanie służebności w wyniku decyzji administracyjnej, jesli zostanie ona wydana na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543).

 

 

Konsekwencje podziału nieruchomości
W przypadku podziału nieruchomości władnącej służebność zostaje nadal utrzymana w mocy prawa na rzecz każdej z części powstałych na skutek podziału. Jeżeli jednak służebność zwiększa użyteczność tylko jednej z powstałych części, wtedy właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo zażądać zwolnienia jej od służebności względem innych części.

 

Gdyby to nieruchomość obciążona służebnością została podzielona, wówczas również służebność zostaje utrzymana we wszystkich częściach utworzonych na skutek podziału. Jeśli jednak wykonywanie służebności ogranicza się do jednej z powstałych części, wówczas właściciele pozostałych mogą żądać zwolnienia ich od służebności.

Kiedy w wyniku podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej sposób wykonywania służebności należy zmienić, nowy sposób zostanie ustalony przez sąd, chyba że stronom uda się uzgodnić nowe warunki w porozumieniu.

 

Kodeks cywilny rozróżnia trzy rodzaje służebności:

Służebności gruntowe to prawo łączące dwie nieruchomości (władnącą, na rzecz której ustanawia się służebność, i obciążoną, której kosztem zostaje ona ustanowiona). Prawo służebności przysługuje właścicielowi nieruchomości władnącej, właściciel nieruchomości obciążonej z kolei ma z tego tytułu pewne obowiązki, dotyczące przede wszystkim tego, że nie może on w pełni korzystać ze swojej nieruchomości lub też jest zmuszony do pogodzenia się z faktem korzystania z jego nieruchomości przez właściciela nieruchomości władnącej. Treść służebności gruntowej to zatem dokładnie sprecyzowane prawa właściciela nieruchomości władnącej wraz z odpowiadającymi mu obowiązkami właściciela nieruchomości obciążonej.

 

Służebność ta jest ustanawiana, by zwiększyć użyteczność nieruchomości władnącej, przy minimalnym uszczerbku i niedogodności dla nieruchomości obciążonej.

 

Jako nieruchomość władnącą rozumie się zarówno nieruchomość gruntową (grunt), jak również nieruchomość budynkową. Nie wymaga się bezpośredniego sąsiedztwa nieruchomości władnącej i obciążonej dla ustanowienia służebności gruntowej.

 

Konsekwencją ustanowienia służebności jest konieczność zbycia również służebności w przypadku zbycia własności nieruchomości władnącej. Dlatego też samodzielne rozporządzenie służebnością gruntową jest niemożliwe.

 

Najczęstszym źródłem powstania służebności jest umowa pomiędzy właścicielami nieruchomości. Oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej powinno zawsze wymagać aktu notarialnego (tak samo jest w przypadku ustanawiania służebności osobistych i przesyłu). Wymóg ten nie obowiązuje w odniesieniu do oświadczenia właściciela nieruchomości władnącej.

 

Źródłem powstania służebności gruntowej może być:

 

Służebności osobiste obciążają nieruchomości w podobnej mierze jak służebności gruntowe, ale w przeciwieństwie do nich mogą być ustanawiane wyłącznie na rzecz osób fizycznych (służebność mieszkania). Celem ustanawiania służebności osobistych jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego oraz jego bliskich. Przy ustalaniu sposobu wykonywania służebności osobistej należy wziąć pod uwagę, poza zasadami współżycia społecznego i lokalnych zwyczajów, również personalne potrzeby uprawnionego.

 

Źródłem powstania służebności osobistej może być:

 

Służebność przesyłu może być ustanowiona tylko i wyłącznie na rzecz przedsiębiorcy, który planuje budowę lub jest już właścicielem urządzeń umożliwiających doprowadzanie lub odprowadzania płynów, gazów, pary, energii elektrycznej itp., które nie należą do części składowych nieruchomości, ale wchodzą w skład przedsiębiorstwa, i tylko w zakresie zgodnym z przeznaczeniem wymienionych urządzeń.

 

Służebność wygasa w określonych przypadkach:

Służebności osobiste wygasają wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Służebności gruntowe wygasają w przypadku zrzeczenia się prawa własności nieruchomości władnącej (co ma miejsce bardzo rzadko) oraz kiedy właściciel nieruchomości władnącej nabędzie nieruchomość obciążoną (konfuzja), a także – w wyjątkowych sytuacjach – na mocy orzeczenia sądu.

 

Kolejnym sposobem wygaśnięcia służebności jest zniesienie, którego może zażądać:

Stan na dzień: 27 sierpnia 2010 roku

Podstawa prawna: Ustawa z 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.), Ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543).