Czym się różni najem od dzierżawy? WiedzaiFinanse Prawo, podatki i finanse dla Ciebie

»Sklodowscy » Reklama » O portalu »Źródła

Baza wiedzy

Strona główna > Baza wiedzy > Prawo > Prawo cywilne > Czym się różni najem od dzierżawy?

Czym się różni najem od dzierżawy?

W praktyce tytuł umowy ma mniejsze znaczenie, istotna jest jej treść i to ona decyduje o zakwalifikowaniu umowy do najmu bądź dzierżawy. Co więc charakteryzuje umowę najmu i umowę dzierżawy i jakie są między nimi różnice?

Obie umowy podlegają kodeksowi cywilnemu i są umowami cywilnymi. Dzierżawę traktuje się jako odmianę najmu i stosuje się do niej przepisy o najmie.

Podstawową różnicą najmu i dzierżawy jest pobieranie pożytków. Pożytki może czerpać dzierżawca, zaś najemca nie ma do nich prawa. Dzierżawca – w przeciwieństwie do najemcy – płaci podatek od nieruchomości.

Najem
Przedmiotem umowy najmu jest użytkowanie cudzych rzeczy ruchomych, nieruchomości, ich części składowej. Umowa taka nie musi być zawarta na piśmie, kodeks cywilny dopuszcza formę ustną. Jednak brak formy pisemnej w przypadku najmu na czas dłuższy niż rok uznawany jest za umowę zawartą na czas nieokreślony, dlatego w pewnych przypadkach lepiej jest wybrać pisemną formę umowy. Przy tym najem mający trwać ponad 10 lat jest według prawa zawarty na czas nieoznaczony. Przedsiębiorcy mogą zawierać umowy najmu na czas określony maksymalnie na 30 lat.

Wynajmujący, czyli właściciel rzeczy czy nieruchomości, oddaje najemcy do użytkowania przedmiot umowy na czas określony w umowie lub nieokreślony w zamian za czynsz, opłatę. Najemca zobowiązuje się uiszczać opłatę w określonych w umowie terminie i sposobie. Jeśli umowa nie narzuca terminu płatności, wówczas najemcę obowiązuje płatność z góry za cały czas najmu, gdy ten jest krótszy niż miesiąc, bądź do 10 dnia każdego miesiąca za dany miesiąc.

Odpowiedzialność za przedmiot najmu spoczywa na wynajmującym. Oznacza to obowiązek dokonywania napraw. Natomiast drobne nakłady są po stronie najemcy. Nie może on jednak czynić żadnych zmian w przedmiocie najmu bez zgody wynajmującego.

Najemca może oddać przedmiot najmu do bezpłatnego użytkowania lub w podnajem osobie trzeciej, jeśli nie jest to zabronione umową.

Umowę najmu może wypowiedzieć zarówno wynajmujący, jak i najemca, z zachowaniem terminów określonych umową bądź ustawowych:

3 miesiące wcześniej na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc,
1 miesiąc wcześniej na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny miesięcznie,
3 dni wcześniej, gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu,
1 dzień wcześniej, gdy najem jest dzienny.

Ponadto w wyjątkowych sytuacjach może dojść do wypowiedzenia umowy najmu przed czasem oznaczonym w umowie lub gdy umowa zawarta jest na czas nieokreślony. Nie obowiązują wówczas terminy wypowiedzenia umowy, zostaje ona rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym. Takie wyjątkowe sytuacje to na przykład:

wynajmujący nie dokonuje naprawy lub usunięcia wady przedmiotu najmu, przez co możliwość jego użytkowania jest ograniczona czy też usunięcie wad nie jest możliwe, wówczas najemca może wypowiedzieć najem;
najemca zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wówczas wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Wszelkie roszczenia stron umowy najmu przedawniają się po upływie roku od dnia zwrotu przedmiotu najmu.

Dzierżawa

Celem umowy dzierżawy jest oddanie do użytkowania rzeczy ruchomych, nieruchomości bądź praw i czerpanie przez dzierżawcę pożytków (np. dochodów) z przedmiotu dzierżawy. Umowa dzierżawy, tak jak najmu, może mieć formę zarówno pisemną, jak i ustną. Działa tu także zasada, że brak pisemnej umowy przy dzierżawie dłuższej niż rok jest równoznaczny z umową na czas nieokreślony. Umowa dzierżawy na czas oznaczony może trwać najwyżej 30 lat, zaś najmu – przypomnijmy – 10 lat.

Wydzierżawiający, czyli właściciel przedmiotu umowy, oddaje dzierżawcy przedmiot do użytkowania i pobierania z niego pożytków w zamian za opłatę, której wysokość, termin i sposób uiszczenia są określane w umowie. Jeśli umowa tego nie precyzuje, wówczas czynsz powinien być opłacany z dołu pod koniec lub na początku miesiąca bądź co pół roku, a nawet rocznie w przypadku dzierżawy rolnej (po zebraniu plonu).

Odpowiedzialność za przedmiot dzierżawy spoczywa na dzierżawcy. Ma on obowiązek dokonywania wszelkich napraw, tak by utrzymać przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Chociaż celem umowy dzierżawy jest czerpanie pożytków przez dzierżawcę, to ich źródłem nie może być poddzierżawienie przedmiotu umowy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego. Nie można też oddać jej do bezpłatnego użytkowania.

Umowę dzierżawy można wypowiedzieć z zachowaniem ustalonych terminów bądź rok przed końcem roku dzierżawnego w przypadku gruntów rolnych i pół roku w przypadku pozostałych przedmiotów dzierżawy. W wyjątkowych sytuacjach umowę można wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym, na przykład gdy dzierżawca zalega z czynszem co najmniej dwa okresy płatności.

Roszczenia stron ulegają przedawnieniu po upływie roku od dnia zakończenia umowy.

Stan na dzień: 19 lipca 2010 roku

Podstawa prawna: Ustawa z 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.)

Joanna Piętowska