BiznesPlatforma.pl
»Sklodowscy » Reklama » O portalu »Źródła
>Baza wiedzy
Strona główna  >   Baza wiedzy   >   Finanse   >   Nieruchomości   >   Sprawdzamy stan prawny nieruchomości
Sprawdzamy stan prawny nieruchomości
Zakup nieruchomości to spory wydatek. Równie ważny jak cena jest stan prawny nieruchomości, o czym niestety wiele osób zapomina. Stan prawny nieruchomości jest to ogół praw obowiązujących w stosunku do danej nieruchomości. Mają one wpływ na realną wartość nieruchomości. Nieuregulowany stan prawny natomiast oznacza niezgodność zapisów w księdze wieczystej ze stanem faktycznym.
 
Plan zagospodarowania przestrzennego
Zapoznanie się z przestrzennym planem zagospodarowanie terenów, na których położona jest nieruchomość, ma zasadnicze znaczenie, jeśli kupujemy grunt z zamiarem zrealizowania na nim konkretnej inwestycji. Plan zagospodarowania przestrzennego gminy, jeśli nie przewiduje powstania danej zabudowy, może spowodować zablokowanie inwestycji czy utrudnić uzyskanie pozwolenia na budowę.
 
Taki plan jest jawny, każdy ma prawo wglądu do niego i każdy może otrzymać z niego wypis i wyrys. W tym celu należy się udać do urzędu miasta lub gminy i dowiedzieć się, czy dla nabywanej nieruchomości jest obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Z miejscowego planu zagospodarowania można uzyskać m.in. informacje o:
  • tym, jaka zabudowa dopuszczalna jest na kupowanej działce oraz nieruchomościach sąsiednich,
  • tym, czy w okolicy dopuszczone są inwestycje o uciążliwym charakterze, takie jak np. zakłady przemysłowe czy drogi o dużym natężeniu ruchu granicach terenów pod budowę obiektów handlowych, rekreacyjno-wypoczynkowych,
  • warunkach scalania i podziału terenów objętych planem.
Informacje te pozwolą ocenić, jakie inwestycje będzie można zrealizować na danej nieruchomości, zarówno jeśli chodzi o ich rodzaj, jak i o intensywność zabudowy.
 
Jeśli w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, wówczas należy zapoznać się z powstającym przed nim studium bądź uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
 
Rejestr gruntów i budynków
Nabywca nieruchomości powinien uzyskać wypis z rejestru gruntów i budynków, w którym znajdują się dane dotyczące powierzchni działki, jej przeznaczenia, położenia i właściciela. Można go otrzymać w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu.
 
Uzyskane w ten sposób informacje dobrze jest porównać z ofertą przedstawioną przez sprzedawcę oraz z treścią księgi wieczystej. O ile niezgodność danych z wypisu z tymi z oferty sprzedawcy łatwo wytłumaczyć, o tyle niezgodność informacji z wypisu z księgą wieczystą powinna obudzić czujność nabywcy nabywcy. Powinien on ustalić przyczyny tego stanu rzeczy i zwrócić się do właściciela o uaktualnienie danych w ewidencji gruntu lub zmianę wpisu w księdze wieczystej.
 
Księga wieczysta
Przed zawarciem transakcji powinno się sprawdzić stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej. Księgi są jawne, a obecnie dostęp do nich staje się coraz łatwiejszy. Trwa proces informatyzacji rejestrów ksiąg wieczystych. Znając numer księgi wieczystej nieruchomości, którą zamierzamy kupić, możemy sprawdzić, czy jest już dostępna w Internecie. Coraz więcej ksiąg można bowiem oglądać bez wychodzenia w domu – w sieci. Bezpłatny dostęp do ksiąg w wersji elektronicznej uzyskamy za pośrednictwem portalu Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych (ekw.ms.gov.pl). Jeśli księgi nie ma w rejestrze internetowym, należy udać się do Sądu Rejonowego Wydziału Ksiąg Wieczystych.
 
Dzięki informacjom zawartym w księdze wieczystej można określić stan prawny nieruchomości. Istnieje bowiem domniemanie, że księga wieczysta odzwierciedla stan rzeczywisty stan prawny. Każda księga składa się z czterech działów, a każdy z nich podaje inne informacje.
 
W dziale pierwszym znajdziemy oznaczenie nieruchomości – położenie, powierzchnię zabudowanie (dane pochodzące z ewidencji gruntów), oraz wpisy praw związanych z nieruchomością.
 
Dział drugi podaje informacje o własności i użytkowaniu wieczystym nieruchomości, czyli wskazuje prawnego właściciela.
 
W dziale trzecim widnieją wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (bez hipotek), ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, innych praw i roszczeń, np. służebności, postępowań egzekucyjnych, prawa pierwokupu lub odkupu. Informacje te mają zasadnicze znaczenie przy kupnie nieruchomości. Na przykład służebność ustanowiona na działce nie tylko obniża jej wartość, ale też nakłada na właściciela (czyli nabywcę) pewne dodatkowe obciążenia.
 
Dział czwarty księgi wieczystej obejmuje wpisy dotyczące osobnej kategorii obciążeń – hipotek. Nabywca może dowiedzieć się, czy dana nieruchomość stanowi zabezpieczenie spłaty zobowiązania zaciągniętego przez dotychczasowego właściciela.
 
Podsumowanie
Kupując nieruchomość, należy sprawdzić jej stan prawny. Pozwoli to uniknąć wielu problemów. Może spowodować nieuregulowany stan prawny, ale też kłopoty ze zrealizowaniem zamierzonej inwestycji wynikające z ograniczeń narzuconych planem zagospodarowania przestrzennego. Przede wszystkim jednak ostrożność przy dokonywaniu transakcji sprawi, że nie narazimy się na nieuczciwego sprzedawcę.
 
Stan na dzień: 14 września 2010 roku
Podstawa prawna: Ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), Ustawa z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).
Joanna Piętowska
Ocena:
>Komentarze
Opcja dodawania komentarzy jest zarezerwowana wyłącznie dla zarejestrowanych użytkowników.
Aby się zalogować kliknij.
© WiedzaiFinanse.pl :: powered by multiCMS :: Twoje miejsce - Nasz portal :: Biznes, Ekonomia, Finanse, Dokumenty, Porady, Eksperci :: Projekt i wykonanie BerMar multimedia