Po wstępnym rozpoznaniu rynku i sytuacji firmy developerskiej należy ustalić bardziej szczegółowe kwestie dotyczące inwestycji. Są to sytuacja prawna działki budowlanej, warunki umowy określające sposoby płatności, standard wykończenia.

 

Działka, czyli nieruchomość

W sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych należy poprosić o odpis z księgi wieczystej działki, na której powstaje inwestycja. W ten sposób ustalimy, czy developer jest jedynym właścicielem działki, czy nie ma na niej ustanowionych hipoteki lub ograniczonych praw rzeczowych, czy jej położenie i powierzchnia są zgodne z treścią umowy proponowanej przez developera. O tym, że na działce nie ma żadnych obciążeń, świadczy brak wpisów w trzecim i czwartym dziale księgi wieczystej.

 

Umowa

To najważniejszy punkt zakupu mieszkania. Należy dopilnować, aby była dla kupującego korzystna. Zazwyczaj każde biuro sprzedaży ma przygotowany projekt umowy.

 

Umowę przedwstępną podpisuje się z developerem wówczas, gdy budynek mieszkalny nie jest jeszcze gotowy. Musi ona zawierać dokładnie określone dane stron oraz przedmiot umowy, a więc powierzchnię lokalu, działki, stan infrastruktury (oświetlenie, chodniki i drogi dojazdowe), cenę nabywanej inwestycji (lokal oraz grunt). Cenę warto negocjować. W tej chwili na rynku jest wiele inwestycji, więc developerom zależy na klientach i są skłonni opuścić cenę nawet o kilka, czy kilkanaście procent.

 

Umowa powinna także podawać przebieg i termin prac budowlanych, warunki płatności i termin zawarcia umowy ostatecznej. Daty rozpoczęcia prac budowlanych i oddania domu do użytkowania powinny być konkretne. Często dochodzi do opóźnień, a to może mieć wpływ na wysokość odsetek od kredytu. Precyzyjnie należy także określić stan lokalu oddawanego do użytkowania: czy będą wylewki, gładź gipsowa na ścianach itp., a także rodzaj użytych materiałów. W umowie warto zapewnić sobie natychmiastowe usuwanie usterek, a jeśli developer nie wykona naprawy lub innego ustalonego w umowie działania w terminie – konieczność poniesienia kary. To zmniejsza ryzyko utraty zainwestowanych środków.

 

Minimalizuje je także zapis o zadatku, którego dwukrotność jest zwracana, jeśli z winy developera dojedzie do rozwiązania umowy. Umowa powinna bowiem zawierać także punkt o jej wypowiedzeniu – określać dopuszczalny termin i sposoby rozliczenia.

 

Płatności ratalne powinny być uzależnione od postępu prac. Jest to korzystne dla nabywcy, ponieważ minimalizuje ryzyko utraty pieniędzy. Przy uiszczaniu pierwszej raty powinno dojść do przewłaszczenia działki. Warto pamiętać, że ostatnią ratę płacimy po odbiorze technicznym domu.

 

Forma prawna umowy

Umowa przedwstępna może mieć zwykłą formę pisemną – cywilnoprawną, bądź formę aktu notarialnego. Wybór należy zazwyczaj do nabywcy. Warto jednak znać możliwości, jakie dają te dwie formy sporządzania umowy przedwstępnej. Forma cywilno-prawna pozwala na dochodzenie wyrównania szkód spowodowanych przez developera. Akt notarialny umożliwia dochodzenie na drodze sądowej obowiązku zawarcia umowy ostatecznej. Umowa ostateczna jest ważna tylko wtedy, jeśli jest zawarta przed notariuszem.

 

Stan na dzień: 10 maja 2010 roku